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2014年8月20日 星期三

二類謄本看什麼?與買方密切相關的3大要點



二類謄本看什麼?與買方密切相關的3大要點


相關關鍵字

 政策 二類謄本 土地 建物 屋主 房仲 購屋 買房 貸款

好房News記者曾威智/整理報導
內政部原定修正土地登記規則,也就是「第二類土地登記謄本」將不再公開所有權人完整的住址資料,新制也預計9月15日上路。但日前在房仲公會理監事成員、立委和內政部的協商後,內政部決議,同意二類謄本新制將揭露完整住址。二類謄本爭議鬧得沸沸揚揚,其實二類謄本就好比房子的身分證,除了能保障買方權益外,對於謄本資訊該如何「解讀」,也能讓買方在出價取得更好的商量。

二類謄本就好比房子的身分證,對於謄本資訊該如何「解讀」,有時也能讓買方在出價取得更好的商量。(好房資料中心)
第二類戶籍謄本 房仲 都更(大刊頭)
建物謄本分為第一類和第二類謄本,兩者內容大致相同,差別在於第一類謄本僅限屋主或屋主委託的代理人申辦,第二類謄本則沒有身分限制,任何人都可申請調閱,且第二類謄本會隱匿屋主的統一編號、出生日期等個人資料。謄本內容大致分為標示部、所有權部、他項權利部3大部分。
1.建物標示部:
是對於建物基本資料的描述,包含登記日期、建物門牌、建物坐落地號、主要用途(可判斷是住家還是其他用途)、主要建材(可判斷是鋼筋混凝土或其他建材)、層數(該棟建築共有幾層樓)、層次(位於該棟建築第幾層樓)、建物完成日期(可藉此推算屋齡)等其他建物基本資訊。
建物標示部揭露內容(截取自瑞芳地政事務所)
2.建物所有權部:
包含登記次序、登記日期和以何種原因辦理登記、所有權人及住址、所有權人基本資料(二類謄本會隱匿屋主的統一編號、出生日期等個人資料)、權力範圍(所有權人擁有該筆土地的範圍)、當期申報地價等其他資訊。
其中「登記次序」可看出房屋是第幾次轉手,而「原因發生日期是屋主的買進時間,這可推算屋主持有的時間,如果持有時間很短即急欲出售,可探訪其原因;或是推敲是否剛好過了2年的奢侈稅閉鎖期要脫售,在屋主免繳奢侈稅的情況下,也許價錢更好談。
建物所有權部揭露內容(截取自瑞芳地政事務所)
3.建物他項權利部:
包含登記次序(指他項權利人在這宗土地設定他項權利的先後順序)、權利種類(有向銀行貸款的土地,權利人即為金融機構,權利的總類為抵押權)和擔保債權總金額等其他資訊。其中值得注意的是,擔保債權總金額代表抵押給銀行擁有的「權利總值」,通常是貸款金額的1.2倍,因此,假設「擔保債權總金額」為1000萬,則貸款金額為1000萬/1.2=833.3萬,若推測貸款8成的話,再以833.3萬/0.8便可推算房價約落在1041萬。
建物他項權利部揭露內容(截取自瑞芳地政事務所)

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