嘉義不動產專業經紀人 黃冠霖 0925090902

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2014年5月31日 星期六

嘉義縣中埔鄉樹頭埔農地

嘉義縣中埔鄉樹頭埔農地





















土地基本資料
案名 中埔樹頭埔農地-嘉義縣中埔鄉樹頭埔農地 案號  
地址 嘉義縣中埔鄉樹頭埔
最新交易狀態 帶看中 售價 598 萬
土地類型 農地 坪數 1032 坪
土地座落地段 樹頭埔 土地用途 特定農業區農牧用地
土地寬度   土地深度  
每坪單價 0.58萬/坪 公告總值  
地上物   法拍土地 不是
土地銷售來源 不動產經紀人/專業仲介
土地特色 嘉義縣中埔鄉樹頭埔農地-嘉義中埔農地出售

地點好/出入方便/四週環境佳/特定農業區之農牧用地/適合興建農舍
地圖位置 觀看地圖位置  觀看實際街道景像   影音檔
土地周邊環境
生活機能   鄰近交通  
鄰近地標   公園綠地 吳鳳紀念公園
鄰近學區 縣立頂六國小,縣立中埔國中 捷運站  
土地聯絡人資訊
聯絡人姓名 黃冠霖
手機 0925-090-902 電子信箱 jackal7463@yahoo.com.tw
所屬公司名稱 台灣房屋嘉義一統特許加盟店-宇鴻地產有限公司 公司地址 嘉義市西區垂楊路402號(嘉義女中正對面)
公司電話 0925090902 公司傳真 052162688
網 址 http://www.嘉義黃冠霖.tw
土地資訊 更多土地資訊:買土地    嘉義農地買賣    嘉義土地    嘉義住宅地    房屋出售    房屋出租    土地查詢    委託買賣    公司簡介    精英團隊    人才招募    不動產知識    嘉義市房仲    



2014年5月30日 星期五

嘉義縣中埔鄉中華路全新透天

嘉義縣中埔鄉後庄和興國小全新透天





















房屋基本資料
案名 和興國小透天-嘉義縣中埔鄉後庄和興國小全新透天 案號  
地址 嘉義縣中埔鄉中華路
最新交易狀態 帶看中 售價 298 萬
房屋類型 透天厝 坪數 14.81 坪
格局 4房 , 2廳 , 2衛 屋齡 33年
每坪單價 20.12萬/坪 公設比  
車位 沒有 座向 朝南
無障礙環境 沒有 法拍屋 不是
建物所在樓層 共3樓 管理費  
管委會 沒有 中庭 沒有
邊間 不是 房屋銷售來源 不動產經紀人/專業仲介
房屋特色 嘉義縣中埔鄉後庄和興國小全新透天-中埔透天厝

低總價/屋況佳/出入方便/全新整理
地圖位置 觀看地圖位置  觀看實際街道景像   影音檔
房屋周邊環境
生活機能   鄰近交通  
鄰近地標   公園綠地 三和公園
鄰近學區 縣立和興國小,縣立中埔國中 捷運站  
房屋權狀資料
建物登記總坪數 30.65 土地登記總坪數 14.81
主建物坪數   停車位坪數  
附屬建物坪數   公共設施坪數  
房屋聯絡人資訊
聯絡人姓名 黃冠霖
手機 0925-090-902 電子信箱 jackal7463@yahoo.com.tw
所屬公司名稱 台灣房屋嘉義一統特許加盟店-宇鴻地產有限公司 公司地址 嘉義市西區垂楊路402號(嘉義女中正對面)
公司電話 0925090902 公司傳真 052162688
網 址 http://www.嘉義黃冠霖.tw
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2014年5月28日 星期三

嘉義市東區華南高商東市場三貴甲天下大樓

嘉義市東區華南高商東市場三貴甲天下大樓





















房屋基本資料
案名 嘉義市東區三貴甲天下大樓-嘉義市東區華南高商東市場三貴甲天下大樓 案號  
地址 嘉義市東區和平路
最新交易狀態 帶看中 售價 198 萬
房屋類型 電梯大廈 坪數 21.94 坪
格局 2房 , 1廳 , 1衛 屋齡 22年
每坪單價 9.02萬/坪 公設比  
車位 沒有 座向  
無障礙環境 法拍屋 不是
建物所在樓層 共14樓 管理費 每月500元
管委會 中庭
邊間 不是 房屋銷售來源 不動產經紀人/專業仲介
房屋特色 嘉義市東區華南高商東市場三貴甲天下大樓-嘉義東區電梯大廈

屋況好有裝潢 衛浴開窗 通風棒
 

高樓層 視野景觀超棒 俾倪嘉義市全景
 

位正市中心 緊鄰東市場 華南高商 
 

對面就是全聯福利社 生活便利性佳
 

未來緊鄰嘉義瑰寶民國路,啟民路七星計畫區
 

增值無限 投資自用皆宜 
 

稀有產品 全棟唯一一戶 錯過可惜
地圖位置 觀看地圖位置  觀看實際街道景像   影音檔
房屋周邊環境
生活機能 屋況好有裝潢 衛浴開窗 通風棒
高樓層 視野景觀超棒 俾倪嘉義市全景
位正市中心 緊鄰東市場 華南高商
對面就是全聯福利社 生活便利性佳
未來緊鄰嘉義瑰寶民國路,啟民路七星計畫區
增值無限 投資自用皆宜
稀有產品 全棟唯一一戶 錯過可惜
鄰近交通 屋況好有裝潢 衛浴開窗 通風棒
高樓層 視野景觀超棒 俾倪嘉義市全景
位正市中心 緊鄰東市場 華南高商
對面就是全聯福利社 生活便利性佳
未來緊鄰嘉義瑰寶民國路,啟民路七星計畫區
增值無限 投資自用皆宜
稀有產品 全棟唯一一戶 錯過可惜
鄰近地標   公園綠地 嘉義中山公園
鄰近學區 市立民族國小,市立嘉義國中,國立華南高商,大同技術學院 捷運站  
房屋權狀資料
建物登記總坪數 21.94 土地登記總坪數 2.35
主建物坪數 17.04 停車位坪數  
附屬建物坪數   公共設施坪數 4.9
房屋聯絡人資訊
聯絡人姓名 黃冠霖
手機 0925-090-902 電子信箱 jackal7463@yahoo.com.tw
所屬公司名稱 台灣房屋嘉義一統特許加盟店-宇鴻地產有限公司 公司地址 嘉義市西區垂楊路402號(嘉義女中正對面)
公司電話 0925090902 公司傳真 052162688
網 址 http://www.嘉義黃冠霖.tw
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2014年5月26日 星期一

如何做好客戶服務

分享~..如何做好客戶服務......
一家公司要注重公司的利潤,也要注重提供良好的客戶服務,因為可以通過客戶服務從客戶中得到更多的信息,以提供更好的服務。而從中獲得更多的利潤,佔據更大的市場。根據最新的調查顯示,在同樣的產品中,客戶願意花多10%的價錢來購買服務好的產品,而不願意購買價錢較便宜但服務較差的產品。由此可見,提高客戶的滿意度與提高公司的利潤有著密切的關係。
然而,如何做好客戶服務呢?我從事客戶服務業至今已有二十幾年了,這麼多年下來,累積下來的經驗告訴我,要做好客戶服務工作,主要是要做好以下的幾個方面:
一、 重視客戶
不是論是作為客戶服務或是作為其它的行業,我認為重視客戶是非常重要的。擁有忠實的客戶群,是一間公司成功的必要因素。而作為客戶服務就更需要重視任何一個客戶。不管他是否已經成為您的客戶,都應該重視他,讓客戶感受到滿意的服務。這樣,不但可以留住原有的客戶,也可以發展潛在的客戶。
當有客戶向我們投訴時,我們先要認真地聆聽客戶反映的情況,安撫他的情緒。如在電話中不能馬上解決的問題,必須仔細記錄,轉交相關人員跟進解決。在整個過程中,接到投訴的客服人員,都必須重視客戶反映的任何問題,並及時地為客戶解決並答复客戶。服務不僅僅是為客戶提供他們的想要商品,更包括了優質的售後服務,以給到客戶繼續選擇的信心,而不至於在激烈的市場競爭中流失客戶。
二、 對客戶保持熱情和友好的態度
良好的溝通和與客戶建立互相信任的關係是提供良好的客戶服務的關鍵。在與客戶的溝通中,對客戶保持熱情和友好的態度是非常重要的。客戶需要與我們交流,當客戶致電投訴或反映問題時,是希望得到重視,得到幫助。我們要設身處地為客戶設想,體會客戶的感受,重要的是在溝通當中要始終保持冷靜和熱情友好的服務態度。
客戶通過短暫的電話溝通來反映他的問題,但客服人員在這短暫的溝通當中帶給客戶印象會被客戶擴大到我們的公司。我們在與客戶的溝通當中充當的角色不是一個獨立的個人,而是代表整個團體以至整個公司。如果在溝通當中,客服人員給客戶印像是不好的,那麼這個負面的印象可能會在以後長久地影響客戶對公司服務的看法及信心。
所以,當客戶態度不好時,我們也要保持冷靜、耐心、熱情的服務態度為用戶服務,務求令客戶感到滿意。
三、 端正服務態度,以服務為目的
作為客戶服務人員,我們工作的本質就是為客戶服務。如果我們把這看成是客戶干擾,或把客戶看作是一個麻煩,那麼我們對待客戶的態度肯定不是友善的,從而,也不能提供優質的服務給客戶。客戶選擇我們,那我們必須為客戶全心服務,為客戶解決困難,而不是敷衍客戶,應付這份工作。
當我們無法滿足客戶的要求或需要的服務時,要注意服務技巧。我們可以委婉地建議客戶選擇其它可供選擇的產品,盡量不要直接對客戶說“不”。在客戶堅持的情況下,需要了解客戶用意及背景,不要盲目抵觸,在否定客戶情況下又沒有更深理解和自己系統化的說服理由,會讓客戶失去被尊重感及對公司的信任。後果很嚴重,衝突愈演愈烈!
總而言之,只要用心,用真誠去做的,就能做好客戶服務!


2014年5月17日 星期六

主管十誡

任何一種組織都離不開「人」。組織中人與人的基本關係,是主管與非主管的關係;一般而論,主管是「領導他人」的人,非主管是「受人領導」的人。主管也有層級之分,在同一組織中,有首長、高階主管、中階主管與基層主管之分;最小型的組織,可能只有首長一級。首長領導組織全體人員,高階主管領導中階主管,中階主管領導基層主管。在政府機關的職務中,主管與非主管分別得非常清楚。職務中有「長」字或「主任」字樣者,如局長、司長、處長、科長、股長等,或人事主任、政風主任、會計主任等,均屬主管職務;如在「長」字或「主任」之上有「副」字者,則為副主管。職務中有「員」字者,如專門委員、專員、科員、技術員、辦事員、雇員等,即屬非主管職務。此種層層節制的組織體系,是行政機關推行國家行政的主要機制與動力,也是行政機關的特色,中外皆然。主管與非主管之間,也形成一種命令與服從的指揮系統,正如我國公務員服務法第2條前段規定「長官就其監督範圍以內,所發布命令,屬官有服從之義務。」行政機關對命令與服從的要求,雖不如軍隊之嚴謹,但比企業組織明顯許多。基上所述,可知主管在組織中不可或缺,也是組織生存發展極為關鍵的職務。


  我國傳統的行政倫理,深受家庭倫理中尊卑分明、長幼有序的影響,較為強調上對下的要求,及下對上的順服;此與西方的行政倫理較重視民主精神,略有不同。不過,此種狀況,現代已大有改變,一位稱職的主管,不宜再迷信「權威」與「權力」的指揮權,而應是運用一種合乎人性的「影響力」,亦即對於人格尊重的肯定、個別差異的重視,以及對人類需要的滿足等。


  同是主管,領導的效果各有不同。有些主管所領導的團隊,大家同心協力,合作無間,同時能自動自發,貢獻心力;有些主管所領導的團隊,卻離心離德,各自為政,甚至勾心鬥角,誣控濫告。推究其故,工作團隊本身素質之良窳,固有影響,而所以致之的主因,實為主管的領導風格所使然。我們試把主管最易觸犯的「負面行為」歸納為十項,姑且名之謂「主管十誡」,茲分述如次:


一、不要失去誠信


  「誠」與「信」一向是中國人最基本的道德修養,也是中國社會日常行為的基本要求。中庸上說:「誠者,物之終始,不誠無物。」孔子說:「人而無信,不知其可也。」(論語為政篇)又說:「民無信不立。」(論語顏淵篇)。我國民法第148條第2項明文規定「行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。」可見誠與信在我國社會及政治上的重要性。人與人的交往,需要誠信,主管領導部屬,更需要誠信。主管有時為達到工作上的要求,常以有利於部屬的承諾,來激發部屬的工作意願,原是一種相當有效的領導方法,所謂「重賞之下,必有勇夫」;但是如果主管只是一種權術的運用,缺乏誠信,便會產生「狼來了」的效果,將使部屬對主管的一切作為,都存有懷疑與觀望的態度,甚至藐視主管的命令。所以主管人員要切忌輕於然諾,出爾反爾。


二、不要鄉愿作風


  孔子說:「鄉愿,德之賊也。」(論語陽貨篇)意思是貌作忠厚,但不辨是非,見風轉舵的好好先生,是最戕害德行的人。林語堂博士談及中國人三大不良且很重要的性格,其中之一便是「無可無不可」。中國人對事務的態度,常是「A是對的,B亦未嘗錯。」(林語堂之吾國吾民)這種性格的正面意義,是指中國人有兼容並包的「和合性」;但從另一個角度看,這種性格往往缺乏「是非分明」的道德勇氣,這就是標準的鄉愿作風。一個主管在處理事務時,如果不論是非曲直,只求相安無事,一味「和稀泥」,偶爾為之,或可敷衍了事,久而久之,這個團體一定紀律渙散,效率低落。一個團體之中,常不免有一、二不務正業、惹事生非的害群之馬,這些人不但使善良的同事避而遠之,他們也會百般設法去抓主管的「小辮子」,以便有所要脅。如果主管不能端正己身,主持公道,形同縱容,必然助長其氣燄,使主管威信掃地。


三、不要剛愎自用


  自信心特強的主管,凡事過分主觀,自以為是,不喜歡接納別人的意見,往往自作主張,而且堅持己見,獨斷獨行。俗云「智者千慮,必有一失。」如果凡事單靠主管一人的智慧,縱是三頭六臂,成就必然有限。所謂「集思廣益」,三個臭皮匠,就有一個諸葛亮,歷史上楚漢之爭,便是很好的例證;楚霸王項羽,無論家世、韜略、武功、用兵,均優於劉邦,但劉邦善於運用眾人之智慧,終使剛愎自用的項羽,以兵敗自刎下場。此類主管,大多高估自己,低估別人,且往往不尊重部屬,不假辭色,喜歡部屬奉命唯謹;通常部屬會順勢而為,得過且過,不求發揮。此類主管與部屬之間,常保持心理上的距離,對團體缺乏歸屬感;當團體遭遇困難時,部屬不但不主動設法解決,甚至懷有看笑話的心理,作壁上觀。


四、不要事必躬親


  一個事必躬親的主管,可能是一個非常負責任的主管,但未必是一個稱職的主管。愛好凡事自己決定、自己動手去做的主管,一定不喜歡授權;他們深信自己的才能超過部屬,對部屬的才能不予肯定,認為部屬不足依賴。因此,事無鉅細,都要主管親自決定,集大權於一身,部屬只是聽命行事,自然缺乏自動自發的精神;而主管則常感分身乏術,卻又疲於奔命。近代組織規模龐大,分工精細,並朝國際化方向發展,各國之間,尚存有文化差異,要做的事,可謂千頭萬緒,何況專業性甚高。一個人的時間、精力與知能,畢竟有限,如果凡事都要主管親自決定或動手,能做到的事必然很少,而且未必妥適。此種領導方式,不但主管本人有「過勞死」的危險,而部屬的聰明才智也毫無發揮餘地,人力浪費之外,也會造成部屬依賴與被動心理。


五、不要缺乏擔當


  主管最不喜歡不負責任、遇事推諉的部屬;同理,部屬也不喜歡沒有肩膀、毫無擔當的主管。俗話說:「大丈夫敢作敢當」,一般人往往輕視遇事退縮,畏首畏尾的人;例如每次選舉,候選人的支持者常常指責對方「沒有擔當」,可見社會上很重視有膽識、有擔當的候選人。「有擔當」確實是主管在領導上一種必要的有利條件,因為主管處理事務的態度,常是部屬效法的榜樣,所以一個認真負責的主管,部屬亦不易散漫懈怠;如果主管遇有責任問題,就畏縮推諉,部屬也會有樣學樣。喜歡卸責的主管,當部屬在執行職務中,如遭受外界壓力或不當干擾時,主管不但不挺身而出,為部屬後盾,反而會放棄原則,向壓力低頭;嗣後如有課責問題,也會推卸得乾乾淨淨。沒有擔當的主管,大多態度保守,安於現狀,採取蕭規曹隨的辦事態度,反對改革。


六、不要太講情面


  中國人一向注重「人情與面子」,處理事務時,講求「情、理、法兼顧」,人情居首,道理與法令規定次之。所以人情、關係、面子等概念,支配著中國人的日常社會行為。(黃光國,人情與面子:中國人的權力遊戲)身為主管者,如能在人情、關係與面子之間,兼籌並顧,自是圓滿周全,我們稱之謂「長袖善舞」。但是,如果凡事只講人情、關係與面子,而將法令、正義、公理拋諸腦後,其結果實在不敢想像。一個專講人情與面子的主管,對於部屬的要求,往往不是工作績效,而是如何能維繫與上級及外界的「良好人際關係」。部屬為迎合主管心理,不去為提升工作績效而努力,而是紛紛奔走鑽營,各顯神通,設法假借外力,以求自身利益。這樣的團體,自然黑白不分,是非不明,紀律蕩然,更休談工作績效。


七、不要私心過重


  私心人皆有之,但不宜過重。身為主管者,負有領導部屬的責任,必須以身作則,如果私心太重,往往見利忘義,為維護個人利益,不惜犧牲部屬利益;為達到個人目的,罔顧團體目標。私心過重也會矇蔽一個人的智慧與公正,使其產生愚昧與偏心;處理事務時,常會缺乏合理性與公正性,難孚眾望。賞與罰是主管領導的兩大工具,一定要「賞厚而信,罰重而必。」私心過重的主管,常常違反賞罰的原則,大大影響其領導效果。此類主管只會關心個人利益,不顧部屬的前途發展,更不會拔擢人才。久而久之,有才能、有抱負的部屬,心懷異志,工作意願低落,藉機另圖他就;庸庸碌碌者,則得過且過,缺乏對主管的向心力。


八、不要疑心重重


  古人對用人有句明言─「疑人不用,用人不疑。」明代名相張居正曾言:「欲用一人,須慎之於始,務求相應。既得其人,則信而用之。」(張文忠文集)如果主管對其部屬個個懷疑,不敢信任,非但在任用時猶豫不決,任用之後也會處處設防,儘量與部屬保持距離。部屬既得不到主管的信任,自亦不會掬誠相待,形成相互猜忌,有功則爭,有過則諉。多疑的主管,為能掌握全局,常會秘密建立情報系統,聽信「小話」,這種做法我們稱之謂「搞小圈圈」。在圈圈內的人,形成一堵嚴密的人牆,嚴防外人加入;他們為了爭寵,也會引起內鬨,使得一個團體各懷異志,四分五裂。


九、不要刻薄寡


  「恩威並施」是主管人員在領導方面重要的原則之一。所謂「恩」,是指對部屬的關懷,當部屬遭遇困難時,能主動協助解決;所謂「威」,是指主管在工作上的嚴格要求及對工作紀律的重視。主管為爭取工作績效,達成團體目標,對於部屬在工作績效上的要求,原屬正常之舉;但有些主管在提出要求時,罔顧主客觀條件之限制,部屬遭遇困難,亦不協助解決,部屬動輒得咎。此類主管多不知尊重部屬人格,喜歡在公眾面前展現主管權威,也會做出一些不合情理的規定,等於對人的一種煎熬。他們並不重視與部屬的意見溝通,下情無法上達,主管一意孤行。孔子說:「寬則得眾,惠則足以使人。」(論語陽貨篇)意思是寬厚待人,可得人之支持,予人以恩惠,人亦樂為所用。如果刻薄寡恩,既不能得人,亦不足以使人。


十、不要情緒失控


  「均衡」是作為優秀主管的必備要素之一。適當的情緒控制是達到均衡的必要條件。每個人都有喜怒哀樂的情緒表現,我們對於情緒的認知、掌控與調適,則與EQ(情緒商數)的高低有關。主管的情緒表現,往往會影響他所領導的全體人員,故不可不慎。以上情緒之中,「怒」字最難控制。主管的發怒,如果是針對重大事件,且居於絕對而明顯有理的一方,仍不失為相當有效的影響力之發揮;但若動輒發怒,甚至牽怒於人,不但不能解決問題,反而使問題更加複雜。「小不忍則亂大謀」,易怒的主管,常會失去理智,無法作出正確的判斷,演變成意氣用事,最不可取。所以身為主管者,一定要保持高度的EQ修養,遇事冷靜沉著,不可因怒僨事。


(作者現任考試院顧問、中國職位分類學會理事長)


※資料來源:清流月刊10月號


 


 

2014年5月16日 星期五

買房子的節稅大贏家











































買房子時如果能以節稅為著眼,其實有些技巧可以讓買賣的稅賦負擔減到最低節稅可以從以下方面來看:



一、增值稅:

土地增值稅雖然習慣上係由賣方來負擔。實際上,如果要節省增值稅,從買房子的時候,就必須考慮到未來房子再出售時的增值稅負擔,而預先作規劃。因為增值稅是以買入時與出售時的申報現值為準,計算兩次移轉之間土地價值的漲跌金額,為課稅的稅基,漲跌幅度越大,則增值稅越高。因此要節省增值稅,在買入時就要作規劃,將買入的申報金額提高,將可以有效的省增值稅。



節省的方法

如果賣方要以自用稅率申報增值稅,則可以跟賣方協議,將申報時以高於當年度公告現值的金額申報,所增加的增值稅由買方繳納。所節省的增值稅會在房屋住了若干年之後出售時,才看得出來增值稅降低了。



二、地價稅:

地價稅的稅率有二種,自用住宅用地優惠稅率為千分之2,要符合自用住宅用地的條件才能適用。一般稅率則分基本稅率及累進稅率,如果土地所有權人的地價總額沒有達到累進的標準,則依基本稅率千分之10課徵地價稅,超過者則依不同的倍數課徵不同的稅率,最高的稅率為千分之55。一般民眾所持有土地的地價總額,大多以基本稅率課徵地價稅,如果符合自用住宅用地的條件,而未申請按優惠稅率課徵的話,兩者的稅率相差5倍,土地越大差額會越大。



申請自用住宅用地優惠稅率的條件



1、有戶籍登記-本人或配偶、直系親屬設籍

2、無出租或營業使用情形

3、土地面積不超過90.75坪(都市計畫內土地)或211.75坪(都市計畫以外土地)

例:

陳先生夫妻共有3棟透天房屋除A棟自住之外,另外B、C二棟都是空置未使用,每年編納的地價稅,除了自住的A棟每年繳納4000元的地價稅之外,B及C棟每年的地價稅都超過20,000元,而江先生有二個女兒住在附近大樓社區內,以自用住宅稅率地價稅200元,而一般稅率的地價稅則僅需1000元,經建議陳先生請二個女兒將戶籍遷到B及C棟房屋中,遷移戶籍前的地價稅總金額為44200元,而遷戶籍後的地價稅總額為13,000元


























































 大樓地價稅總額
遷戶籍前4,000元20,000元20,000元200元44,200元
遷戶籍後4,000元4,000元4,000元1,000元13,000元



三、重購退稅:

依土地稅法的規定,如果出售自用住宅之後再購買一戶自用住宅,且買入的地價高於出售的地價,則可以申請將出售時所繳納的土地增值稅退還回來,如果金額相夠多的話,可以全額退回來。不過也要受到五年內不得移轉或變更用途的限制,如果五年內移轉或變更用途,申請退回的增值稅被追繳回去。
 
房貸族、租屋族 節稅方法


無論您是貸款購屋的房貸族,或是每月支付租金的租屋族,只要用途為自用住宅,都能在結算申報所得稅時列舉扣除,節省繳稅金額喔!雖然,納稅是每個國民應盡的義務,但聰明的好國民,對於繳納的稅額可以享有的權利,你也應該知道。



房貸族

房貸對於一般家庭來說,是筆不小的支出,自八十八年起,只要是購買供自用的房屋貸款利息,扣除儲蓄投資利息所得後的餘額部份,可申報列舉扣除。

但在申報前,有幾項條件應該要注意:




1.申報時以戶為單位,每年以30萬元為限。

2.每一申報戶以申報一棟房屋為限。

3.房屋所有權人必須為本人、配偶或受扶養親屬在年度內辦妥戶籍登記。

4.房屋必須為自住用途,且無出租或供營業使用。

5.申報時需檢附戶口名簿影本及銀行付款證明,或直接請銀行開立單據,而所有權人在申報年度內已於該地辦妥戶籍登記。

6.將原貸款轉至其他較優惠銀行也可以繼續認列扣除。



至於,以修繕貸款或消費性貸款名義向金融機構借款購屋者,只要能檢附所有權狀影本、建物登記謄本或借款契約等文件,證明貸款資金確實是用來購買自用住宅,利息支出也可申報。




租屋族

八九年度立法院增訂「租金列舉扣除額」,將租金費用正式列入所得稅扣除項目,每一申報戶每年有12萬元的列舉扣除額。申報時需繳交租屋契約、切結書(租屋人須立切結書證明確實為自用住宅)、租金繳款證明等文件,不一定要將戶籍遷入。

但要注意的是,需符合以下條件:



1.房客所租自用的房子,須在中華民國國境內,且不能當營利事業使用或執行業務用。

2.租屋者須是納稅人本人、配偶或受扶養直系親屬。

3.房客應以實際的房租支出申報,最高以12萬為上限。

4.不能同時列報購屋自住貸款利息支出。



還有,在列舉租金支出時,最好能事先和房東協調,因為提報租金收入可能會增加他的稅賦,搞不好還會調漲房租呢!
 
土地增值稅的節稅之道
房地產的交易過程中,土地增值稅的金額相當高,尤其是對於持有較大面積土地的產品如別墅或透天的產品,或是持有時間相當久的人,均是相當的龐大。目前雖然有自用住宅用地的優惠稅率,但適用的條件相當嚴格,而且一個人一生也只有一次的機會,對於一般消費者如果沒有經過詳細的節稅規劃,土地增值稅的成本相當驚人。但是對於熟悉法令且能運用自如的人來講,土地增值稅其實有相當的節稅空間。



首先,土地增值稅的節稅必須是在購買房地之前就要作全盤的考量。持有之後,已經壓縮到節稅的彈性空間了,因此節省土地增值稅必須開始於購買之前是有節稅需求的消費者必須有的第一個認知。



土地增值稅的稅基,係指在土地所有權人買進土地的價格與賣出土地價格之間的差額。差額越大增值稅額就越高,因此減少其差額,即為節省土地增值稅的主要方法,或是利用自用住宅用地的優惠稅率。




首先消費者必須了解的是自用住宅用地優惠稅率的適用要件,必須符合以下規定:



1、 土地所有權人、配偶或直系親屬設籍。

2、 出售之前一年內無出租或營業情形。

3、 位於都市計畫範圍內之土地,面積以3公畝(300㎡,90.75坪)為限,非都市計畫範圍內之土地以7公畝(700㎡,211.75坪)為限。

4、 每個人一生只能使用一次。

5、 建築物的價值必須大於土地公告現值總額的10%,但建築物如果建築完成超過一年以上者,不在此限。



如果地主持有二筆以上的土地,有兩種方法可以適用自用住宅用地優惠稅率。




1、 夫妻互相贈與可以適用兩次。

在土地稅法中規定,「夫妻贈與土地免徵土地增值稅。」,遺產及贈與稅法中規定「夫妻贈與土地免徵贈與稅」。因此如果土地所有權人有兩筆土地在不同的時間出售,若兩筆土地在出售時均符合自用住宅用地優惠稅率的適用要件,即可以夫妻贈與的方式來讓兩筆土地均以自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅。

2、 數筆土地時出售。

在自用住宅用地優惠稅率的適用要件中,僅規定土地面積不可超過3公畝或7公畝,因此出售數筆土地時,只要公契填寫的日期同一天,而且在同一天申報,就可以同時適用,而不限土地之筆數。



如果是現在要買房子的話,就必牢記「土地增值稅節稅開始於購買之前」。設法將土地的申報移轉現值報高,才會有助於未來出售時的土地增值稅的降低。如果購買時賣方要申辦自用住宅用地優惠稅率,不論其漲價數額有多少,其課稅之稅率均是10%,買方即可以與賣方商議將申報移轉現值以高於公告土地現值的金額來申報,多出來的增值稅由買方繳納。未來買方如果出售時,將可能會有兩種情形出現,首先是買方再出售時的公告土地現值若未調高到超過當初高報時的申報移轉現值時,免增值稅。其次即使已經超過當初的申報移轉現值,增加部份的金額可能也不會太多,因而可以節省部份的增值稅。



還有一種節稅的方法,即是利用土地稅法有關重購退稅的規定來節稅。

依照土地稅法的規定,重購退稅的條件如下:


1、 土地類別必須是自用住宅用地、自營工廠用地或是自耕農地。

2、 出售居住的房地,二年內另行購買同樣用途之房地;或是先行購買房地後,二年內將目前居住的房地售出。

3、 土地面積在都市計畫範圍內不超過3公畝,或是不在都市計畫範圍內不超過7公畝。

4、 購買的土地其公告土地現值總額應超過出售土地公告現值總額扣除土地增值稅後之淨額。

5、 申請退還土地增值稅之金額不得超過已繳增值稅之總額。

6、 在申請重購退還土地增值稅後之房地,五年內不得移轉或變更用途,否則將追繳退還之土地增值稅。

申辦重購退稅時,土地所有權人應登記為同一人,否則不適用。其次,出售之土地只要符合自用住宅用地即可,不需申辦自用住宅用地優惠稅率。其次出售與購買房地的二年期限,係以登記完畢的時間為準。
 
移轉不動產予子女,如何節省增值稅及贈與稅。
何先生名下有數筆不動產,想贈與給子女,但是為了不少的贈與稅負擔而躊躇不前,有沒有好的方法可以節省呢? 



贈與稅是依累進稅率來計算,如果要以節省贈與稅的方式來作,則需分年贈與,每年可以有100萬元的免稅額可以利用,因此,何先生首先要詳細計算土地增值稅或贈與稅分別可以節省多少稅額,再來考慮如何省稅。



節省贈與稅的方式,需每年贈與金額不超過100萬元,則每年贈與都不用課稅,惟金額若較大時,可能要好幾年才能完全贈與給子女。

嘉義市東區文化商圈文化路觀光夜市商場

嘉義市東區文化商圈文化路觀光夜市商場


 























 
































































































































































房屋基本資料
案名文化商圈商場-嘉義市東區文化商圈文化路觀光夜市商場案號 
地址嘉義市東區文化商圈
最新交易狀態帶看中售價2580 萬
房屋類型商場店舖坪數149.36 坪
格局開放式空間屋齡25年
每坪單價17.27萬/坪公設比 
車位沒有座向朝西
無障礙環境沒有法拍屋不是
建物所在樓層地下式管理費 
管委會沒有中庭沒有
邊間不是房屋銷售來源不動產經紀人/專業仲介
房屋特色嘉義市東區文化商圈文化路觀光夜市商場-嘉義東區商場店舖出售

開放式空間 好規劃/正文化商圈地段 車潮錢潮人潮不斷/正對文化公園

地標明顯 賺錢金雞母   明星學區 崇文國小 嘉義女中

適文武百市 商場 賣場 補習班...等
地圖位置觀看地圖位置  觀看實際街道景像  影音檔 
房屋周邊環境
生活機能 鄰近交通 
鄰近地標 公園綠地文化路公園
鄰近學區市立崇文國小,市立嘉義國中,國立嘉義高中,國立嘉義大學捷運站 
房屋權狀資料
建物登記總坪數149.36土地登記總坪數10.51
主建物坪數135.41停車位坪數 
附屬建物坪數 公共設施坪數 
房屋聯絡人資訊
聯絡人姓名黃冠霖
手機0925-090-902電子信箱jackal7463@yahoo.com.tw
所屬公司名稱台灣房屋嘉義一統特許加盟店-宇鴻地產有限公司公司地址嘉義市西區垂楊路402號(嘉義女中正對面)
公司電話0925090902公司傳真052162688
網 址http://www.嘉義黃冠霖.tw
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